前期，我们说过很多关于房地产的数据，很多人都不太在意。他们只想关心一点，我所在的城市房价还会涨吗，会涨多少；或者说，我所在的城市，房价还会跌吗，会跌多少。至于影响房价的因素是否起了变化，很多买房人一般都会视而不见。

如果，现在还用这么简单的思考来买房，那么，用一句时下比较流行的话说“凭运气赚来的钱会凭实力亏出去”。

就拿现在的房地产行情来说，虽然国家统计局公布的房价数据整体上还在上涨，但是，公开发布“限跌令”的城市超过了6个，身处困境的大型房企已经超过5个。对于身处这些房价正在下跌的城市以及购买了身处困境的房企房子的买房人来说，怎么也会有一些压力。一方面是担心按时交房的可能性；另一方面就是时下经常见诸报端的买房三个月，房价跌去几十万这样的新闻。虽然可以按时交房，但相对于后期的买房人来说，就多支出了少则几万，多则几十万的购房款。

其实，房价的下跌或者说楼市的降温早就有迹可循。

寻找楼市降温的早期动向，除了我们前期多次提过的人口净增长情况，房贷总额及差别化利率情况以及二手房库存增加等原因之外，我们还多次提醒过大家两点。一是房企的实际动作，不看房企说了什么，要看它在做什么。二是消费的变化，这是购买力的基础。

1、房企背离操作。

房企的实际行动主要看其关于土地购买量及开工量，如果房企在持续加大住宅用地的购买，如果房企的新开工面积在增加，那么说明房企看了后期楼市。因为，楼市冷䁔，买房需求的变化，作为一线的售楼部会有明显的感受。

实际上，房企的销售与投入今年以来持续出现背离，特别是二季度以来的四个月更为明显。

1—7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%。

1—7月份，房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%。

这也就是，我们前期多次提醒的房企背离动作。

按常理，销售量大幅度增长的情况下，应该加大购买土地的力度，加大开工量，以保证后续销量的增长。但，从上面的数据来看，房企却有些背离。

这只有一个合理的解释。那就是，短期之内楼市可能会出现降温。房企要提前准备过冬了。

39.9元买不了什么，

却可以避免花300万买房后后悔，

别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

2、消费不足，都存钱买房了吗？

今年7月份，社消（社会零售消费品总额），环比大幅下行1.3个百分点。其中，餐饮消费两年复合增速较上月下行0.1个百分点，商品消费两年复合增速下滑1.4个百分点。

基本的消费减少，这是一个值得大家重视的信号。

说完楼市温度预判的一些初期迹象，我们再来谈一谈买房人如何选择放心的房企，避开不能按时交房的风险。

前期，我们说过，如果某个房企融资利率越高，其开发的房子就越不能买。利率高表明，聪明的金融机构尽调之后发现其隐藏的风险。为什么，有的房企融资利率高，有的利率低，其原因，实际上也是金融机构担心坏账的风险。期望通过高一点的利率来减少随后的风险。

现在，我们还可能从另一个指标来观察房企。

这个指标就是有息负债现金覆盖率。

有息负债现金覆盖率越高，说明这家房企信用良好，资金周转优良。反之亦然。

用下图中，由中国房地产报汇总的TOP前50的房企有息负债现金覆盖率数据再结合这些房企目前的市场表现，大家看一看，是不是这个道理。

房地产企业融资渠道收紧，现金为王的时代已经来临。

直白一点说，有息负债现金覆盖率低于35%，当楼市降温面积扩大，资金难以有效周转。至于那些低于20%的房企，现在以停工为主了。

不过，那些资金周转困难的房企最近也看到了希望。

经为，党媒经济参考报在近日发表“强化房地产金融监管，促楼市平稳健康发展”的文章中提出，“明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放”。

有专家称，房地产信贷提前发放：要放松，防止更多千亿房企爆雷。

不过，我们提醒那些希望房地产行业资金放松的人一下：

在“强化房地产金融监管，促楼市平稳健康发展”的文章中还特别强调了几点：

1、积极稳妥贯彻房地产贷款集中度管理制度和房地产企业融资管理相关要求，抑制房地产企业盲目扩张，逐步降低其对金融杠杆的过度依赖。

2、在支持增长与防范风险之间寻求平衡。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。

是的，在这个楼市正处于“多事之秋”的季节，房地产正在健康回归，不能向房地产市场发出错误信号。