“中国经济社会已经进入了新发展阶段，北京的办公楼市场也正在迈进一个新的发展时期。作为承上启下的2021年，今年的北京办公楼市场是创纪录的一年，净吸纳量创出史无前例的新高，租金降幅在下半年呈现企稳迹象。”高力国际华北区董事总经理严区海在华北区第四季度新闻发布会上表示。

　　高力国际提供的数据显示，2021年北京办公楼市场净吸纳量近114万平方米，创下历史最好水平，即便去除自用面积，全年的市场化去化面积依然超过95万平方米，其中四季度净吸纳量达到30万平方米，主要集中在亚奥和丽泽。

　　随着北京中服地块和丽泽商务区在建项目的陆续入市，第二轮供应高峰期基本结束。2021年是本轮供应高峰期的最后一年，全年新项目入市节奏相对合理，受到部分新项目全部业主自用或延期入市影响，2021年新增供应量低于预期，全年新入市项目总体量近71万平方米，主要集中在CBD和丽泽，其中第四季度新增供应量接近13.8万平方米。

　　高力国际华北区研究部董事陆明表示，更合理的新增供应量能够一定程度上平抑由于新增项目集中入市给市场带来的冲击，不至于在短期内快速推高空置率水平而导致市场参与者出现误判。截止到2021年底，北京甲级写字楼核心子市场最重要的两个新增供应板块，CBD核心区中服地块和丽泽商务区的大部分在建项目均已入市，至此也宣告了北京市场的第二轮供应高峰期已经基本结束。

　　互联网企业的大宗租赁成交左右市场走势，从2021年全年来看，市场需求主要集中在CBD、丽泽和亚奥市场，同时这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域，需求端的爆发式增长得益于互联网科技企业的快速扩张。

　　陆明表示，在办公楼市场范围内，互联网科技企业在超过5000平方米的大宗租赁成交中(仅包含新租和扩租)就已经接近140万平方米，其中甲级约45万平方米，乙级25万平方米，产业园近70万平方米。如果再加上小于5000平方米的租赁成交，保守估计该行业今年的新增办公面积至少在160-200万平方米之间。以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。

　　受到需求不断攀升影响，北京写字楼市场的年度空置率大幅回调，从2020年四季度的19.4%降到2021年的的15.1%，19.4%的空置率将成为未来3到5年的阶段性高点，其中四个市场空置率低于10%，分别是金融街(6.9%)、中关村(7.1%)、亚奥(8.8%)和望京(8.9%)。CBD作为存量最大的市场目前的空置率仅为10.9%，年降幅达到6.5个百分点。丽泽市场的空置率从76.6%降至48.9%，亚奥市场的空置率从超过20%的水平降至8.8%。

　　供需两端的表现从一定程度上改变着租赁双方对于市场价格的预期，租金降幅在下半年呈现企稳迹象。高力国际的数据显示，第四季度北京写字楼平均租金维持在340.4元每月每平米，变化仅为-0.2%。而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超过8%的平均降幅，其中CBD的市场租金在第四季度已出现回升迹象。

　　2021年全年产业园市场持续全年火爆。高力国际的数据显示，2021年共有超过139万平方米的市场去化，空置率大幅下降7.6个百分点至14.1%。平均租金企稳回升，年增长3.5%。超百万平方米的去化主要集中在西部创新市场组团，特别是上地和北清路，两个市场的净吸纳量都在30万平方米左右。

　　2021年宏观经济增速已经回归到疫情前的水平，疫情虽然反复但实际影响已经基本消散，写字楼需求呈爆发式增长。高力国际华北区副董事总经理陈难认为，整体办公楼市场正在从供应高峰期走向未来3-5年的去化周期，从三期叠加的市场态势走向以新经济需求为主的去化周期。在这期间，随着雄安新区和北京城市副中心逐渐成熟并在未来五年承担更多的非首都功能，北京的城市格局和产业分布将出现翻天覆地的变化，新一轮的产业更替、城市功能更新和经济结构重构将为北京这座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的发展，甚至成为引领全球经济增长的发展高地。

（文章来源：中国经济新闻网）